Fasteignaleiga

frá Wikipedia, ókeypis alfræðiorðabókinni
Fara í siglingar Fara í leit

Í leigu (stutt leiga) er endurgjaldslaun fyrir notkun íbúðarhúsnæðis og leigu á atvinnuhúsnæði .

Almennt

Húsaleigulög kveða á um leigu eða „leigu“ á daglegu máli, bæði fyrir lausafjármuni ( leigu húsgagna ; til dæmis bílaleigur ) og fasteignir (til dæmis fjölbýlishús ). Ef um hið síðarnefnda er að ræða er leigan (frá sjónarhóli leigjanda kaldri leigu ) afnotagjald sem leigusali (eigandi eignarinnar) getur krafist af leigjanda frá gerðum leigusamningi um veitingu íbúðar eða atvinnuhúsnæði . Leigufjárhæð, en einnig uppsagnarfrestir og aðrir samningsbundnir þættir leigusamnings, lúta sérstökum kröfum innan ramma húsaleigulaga, því hér rekst samningsrétturinn á réttinn til friðhelgi íbúðarinnar, sem er verndaður í mörgum réttarkerfum . Þetta leiðir af sér sérstakar kröfur um leigjendavernd einkaaðila .

Þessar kröfur voru og eru alltaf efni í félagslegum og pólitískum deilum. Þetta er allt frá sérfræðingadeilum milli samtaka leigjenda og leigusamtakanna til að leigja verkföll . Eins og í tilviki a leigu vanskilum , en leigjendur afhjúpa sig til uppsagnar leigusamninga og eviction .

Réttar fjölskyldur

Þýskur lagahringur

Í Þýskalandi er húsaleigulöggjöf einkum stjórnað í BGB . Það lítur á leigu á íbúðum og atvinnuhúsnæði sem samningsbundinni skyldu og stjórnar þeim í 8. hluta 2. bókar almennra laga; það hefur aðeins áhrif samkvæmt lögum um skyldur , ekki í sambandi . BGB inniheldur kerfisbundið almenn ákvæði um leiguhúsnæði ( 535 til 548 kafla BGB), leiguhúsnæði fyrir íbúðarrými ( 549 til 577a BGB kafla ) og leigusamninga fyrir aðra hluti ( 578 til 580a BGB).

Þýska lög líka greinarmun á aðeins flutning notkun , leigu og frekari leyfi til að rækta (leigusamningi). Leigusamningurinn, ef hann er hannaður sem lóðarleiga, lýtur sérstökum reglum § 585 ff. BGB. Samkvæmt kafla 581 (2) BGB skal beita ákvæðum húsaleigulaga í samræmi við leigusamninga nema annaðtekið fram í liðum 584 til 584b BGB.

The sambands-lög í nóvember 12, 1981 á tenancy lögum ( Tenancy Law , MRG) [1] inniheldur sérstökum reglugerðum um leigu íbúða og atvinnuhúsnæðis á sínu umsókn. Það skilgreinir aðal- og undirleigusamninga (§ 2 MRG), þar sem ákvæði MRG krefjast aðalleigu. Almennar reglur um fyrirliggjandi samninga í almennum borgaralögum (ABGB) gilda um framleigusamninga . MRG stjórnar einnig viðhaldi (§ 3 MRG), endurbótum með skipulagsráðstöfunum (§§ 4 ff. MRG) og uppsagnarmálum (§§ 30 ff. MRG).

Reglugerðirnar um fyrirliggjandi samning í almennum borgaralögum (ABGB) gilda á dótturfund. Samningur þar sem einhver fær notkun á ónotandi hlut í tiltekinn tíma og fyrir tiltekið verð kallast birgðasamningur ( § 1090 ABGB). Leigusamningar eru bæði leigusamningar og leigusamningar . Aðgreiningin stafar af § 1091 ABGB: Eitt sem hægt er að nota án frekari vinnslu er leiguhlutur; ef það er aðeins hægt að nota það af kostgæfni og fyrirhöfn er leigusamningur.

Í Austurríki er hægt að færa leigu í fasteignaskrá sem raunverulegan rétt ; áhrif færslunnar eru þó takmörkuð við það að nýr eigandi þarf að samþykkja leiguna gegn honum.

Um leigusamninginn gilda 253. gr. OR . Með leigusamningnum skuldbindur leigusali sig í samræmi við 253. gr EÐA, að láta leigjanda nota hlut og leigjanda til að greiða leigusala leigu fyrir það. Leigan er venjulega í samræmi við grein 269a OR er ekki misnotandi ef það er sérstaklega innan ramma staðbundins eða ársfjórðungslegs leigugjalds, er vegna kostnaðarhækkana eða viðbótarþjónustu leigusala, er innan ramma kostnaðarþekjandi brúttóávöxtunar þegar um er að ræða nýrri byggingar, þjónar aðeins til að bæta upp húsaleigulækkun sem áður var veitt með endurúthlutun markaðsstaðlaðs fjármagnskostnaðar og kveðið er á um í greiðsluáætlun sem leigjanda var tilkynnt fyrirfram, bætir aðeins verðbólgu á áhættufjárbirgðum eða fer ekki yfir umfang mælt með leigusala og leigjenda samtökum eða samtökum sem stunda svipaða hagsmuni í rammasamningum sínum.

Til viðbótar við ákvæði OR er reglugerðin um leigu og leigu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði (VMWG) frá maí 1990 afgerandi. [2]

Fransk lögfræðifjölskylda

Fransk lög túlka leigusamninginn ( franska contrat de bail ) í rómverskum réttarhefðum sem undirformi contrat de louage (rómverska locatio conductio ). Contrat de louage nær til veitingu hluta ( franska louage de choses , latína locatio conductio rei ) og þjónustu ( franska louage d'ouvrage , locatio conductio operarum ). Hvorki þjónustu og verksamninga né milli Leigu ( French tryggingu à loyer) og leiga ( French tryggingu à Ferme) er jafnt og einmitt mismunandi gr. 1714 FF. Civil Code . Húsaleigulögum hefur að mestu verið skipt út fyrir sérlög (lög nr. 89–624, franska tendant à améliorer les rapports locatifs ).

Skandinavísk lögleg fjölskylda

Svíinn fasteignir leiga lögum ( Swedish hyra) ræðst að verulegu leyti af 12. kafla í Land Code ( Swedish jordabalk) frá 1970; það er kerfisbundið að rekja til eignarréttarins. Sænsk lög gera greinarmun á húsaleigu ( sænskri hyra ) og leigusamningi ( sænskri arrende ). Grófa þýska þýðingin með leigu eða leigusamningi sýnir staðreyndarmuninn á þessu tvennu á brenglaðan hátt: Munurinn er ekki í gerðinni heldur hlut leigunnar; á meðan hyra táknar flutning á byggingu eða hluta byggingar þýðir sænsk jörð flutning lands.

Sameiginleg lög

Samkvæmt ensk-amerískum lögum er hægt að gera íbúðarrými ( enska bústað ) aðgengilegt til notkunar með leyfi ( ensku leyfi ) eða leigu ( enskri leigu ). Leyfið skapar samband sem er eingöngu byggt á skyldulögum ; leyfið hefur ekki einkarétt. Leigusamningurinn er hins vegar byggður á eignarrétti. Af sögulegum ástæðum - allt land tilheyrir krúnunni - hafa ensk lög aldrei þróað eignarhald sem er sambærilegt við Evrópulög. Frekar eru á stjórn réttindi skipt í fullu eignarhaldi ( enska toftir, ótakmarkaður í tíma, u.þ.b. samsvarar fullu eignarhaldi) og stundlega takmarkað ( enska leasehold). Samkvæmt samningnum samkvæmt skyldulögum er leigusamningurinn fluttur með millifærslu ( enska flutningur ); samningsaðilar eru leigusali ( enskur leigusali ) og leigjandi ( enskur leigutaki ).

Samanburðarréttargreining

Veita atvinnuhúsnæði

Húsaleigulög

Gjaldið sem leigjandi þarf að greiða leigusala í staðinn fyrir ákvæðið er kallað leigu. Í öllum helstu réttarkerfum er samningsfrelsi um upphaflega leigu: aðilar geta frjálslega samið um leiguna. Franska lögmannsstarfið þekkir einn sérstakan eiginleika: Í upphafi leigutímans þarf leigjandi að greiða leigusala svokallað aðgangseyri ( French pas de porte ). Lagaleg eðli hennar og merking þess eru umdeild: Það var varið með því að fullyrða að leigjandinn þyrfti fyrst að „kaupa“ mikla vernd gegn uppsögn í Frakklandi í gegnum pas de porte . [3]

bókmenntir

  • Wolfgang Hau : Samhæfing fasteignaleigulaga í Evrópu - birgðahald og sjónarmið . Í: JZ . borði   65 , nr.   11 , 2011, bls.   553-561 , doi : 10.1628 / 002268810791536589 .
  • Peter Trenk-Hinterberger : Alþjóðleg húsaleigulög . NG Elwert Verlag, Marburg 1977 (kynning á þýskum átökum laga með kynningum á samanburðarlögum).
  • Sebastian Wolff: Vernd gegn uppsögnum og leigu í viðskiptaleigulögum í Evrópu . dissertation.de, Berlín 2001 (viðbótarritgerð í Berlín 2001. Samanburður á framsetningu búseturéttar í Evrópu).

Einstök sönnunargögn

  1. Sambandslög 12. nóvember 1981 um húsaleigulög (húsaleigulög, MRG), sambandsréttartíðindi nr. 520/1981
  2. Lög um leigu og leigu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði.
  3. ^ Sebastian Wolff: Vernd gegn uppsögnum og leigu í viðskiptaleigulögum í Evrópu . dissertation.de, Berlín 2001, bls.   193-204 .