Eign

A eign ( latína im-Mobilis, "óhagganlegur"; svipað eign ), sem kallast "fasteign eign " í lagalegum og viðskipti tungumál, er blett , rétt jafngildir fasteignum eða bygging ( íbúðarhúsnæði eða atvinnuhúsnæði ).

Almennt

Eign er venjulega byggð lóð. ^[1] Sama gildir um fasteignir í Sviss, ^[2] en fasteign er óalgengt í Sviss. ^[3] Í austurrískri notkun er vísað til fasteigna sem raunveruleika . Eigandi nokkurra eigna var því kallaður raunveruleikaeigandi .

Starf

Það eru nokkur störf í þeim fasteign iðnaður sem sérhæfa sig í fasteignum , byggingar og fasteignamarkaði , ss að byggja stjórnun , geodesists og annarra borgaralegra verkfræðinga , fasteignasölum og fasteignafélögum stofnana , veð bankanna , veð skuldabréfa banka , fasteignir sjóðum , tryggingafélögum og síðast en ekki síst sambands fasteignastofnuninni .

Undirskilmálar

Það eru undirskilmálar sem aðgreina fasteign eftir notkun þeirra . Þetta er ekki alltaf skýrt skilgreint:

• Atvinnueign : Bygging eða hluti byggingar sem er eingöngu eða fyrst og fremst notuð í atvinnuskyni .
• Íbúðarhúsnæði : Bygging sem er eingöngu eða aðallega notuð til íbúðar .
• Félagsleg eign : Þetta felur í sér byggingar sem eru notaðar til að greina, meðhöndla, koma í veg fyrir og endurhæfa bráða sjúkdóma ( heilsugæslueignir eins og sjúkrahús og heilsugæslustöðvar ). Í þrengri merkingu hugtaksins eru félagslegar eignir einkum byggingar sem eru notaðar til að búa, taka á móti, annast og annast aldraða, fatlaða og þurfa á umönnun að halda, alvarlega veikt og deyjandi fólk auk jaðarsettra samfélagshópa (s.s. elliheimili ). Í þessum efnum felur þetta í sér heimili eldri borgara eins og elliheimili , hjúkrunarheimili , en einnig svokölluð göngudeildarfélög sem og samþættar eignir eldri borgara sem sameina áðurnefndar gerðir af notkun, en einnig aðstöðu eins og barna og unglingaheimili eða heimili fyrir heimilislausa. ^[4]
• Sérstök eign : bygging sem er búin til og ætluð fyrir nákvæmlega skilgreinda sérstaka notkun, til dæmis lestarstöð , rafstöðvarhús eða hótel . ^[5]
• Fjárfestingareign eða fjárfestingareign : Atvinnuhúsnæði eða íbúðarhúsnæði sem er eingöngu notað til að mynda vexti af fjárfestu fjármagni ( leiguávöxtun ) og er ekki ætlað til eigin nota. ^[6]
• Fyrirtækjaeign eða atvinnuhúsnæði , eða í alþjóðlegu umhverfi, fyrirtækjaeign (CRE) er lýsing fasteignafélaganna, sem eru ekki í þeim tilgangi að byggja fjárfestingu , heldur vegna notkunar viðkomandi fyrirtækis, rekið og endurunnið.
• Þjónustueign : Land, þ.mt byggingarnar og fylgihlutir þeirra, sem eru nauðsynlegar til að veita þjónustu og eru aðal tæki til að veita þjónustu fyrir þjónustuveitanda. Þjónustuveitan fer einnig reglulega með hlutverk fasteignasala. Að þessu leyti eru þjónustueignir oft það sem kallast rekstrareiginleikar . Sérstakur vinnuhópur félags um fasteignarannsóknir (gif) hefur fjallað um þessa tegund eigna síðan 2003, þar sem hugtakið þjónustueign, sem snýr aftur að Erich Limpens og Lutz H. Michel, var skilgreint sérstaklega í fyrsta skipti . ^[7] Vinnuhópurinn hefur meðal annars þróað viðmiðaskrá fyrir mat á íbúðarhúsnæði fyrir þjónustu.
• Operator fasteign: Flugrekandi fasteignir tekur slíka eiginleika, ásamt byggingum og fylgihlutir þeirra, sem er rekstraraðili beri að nota. Eignin öðlast efnahagslegt gildi sitt með rekstrarafköstum þessa rekstraraðila, sem er lengra en notkunin. Þeir eru því „fjárfestingarnæmir“ í þeim skilningi að eigandi og rekstraraðili eru í sérstöku sambandi við ósjálfstæði hver við annan, sem einkennist af takmörkuðum hæfileikum til að nota þriðja aðila .
• Lúxus eignir eru yfir venjulegar íbúðarhúsnæði .

Sérreglur um fasteignir

Kaup á fasteign

Vegna „hreyfingarleysis“ þeirra gilda fasteignir um önnur lagaákvæði en lausafé varðandi kaup á eignum , notkun, leigu eða leigu. Til að kaupa og flytja eignarhald á lóð þarf þrjár aðgerðir:

1. lögbókanda þinglýstur kaupsamningur (í Þýskalandi samkvæmt § 311b BGB)
2. þinglýst raunverulegt samkomulag um eignaskipti ( flutningur , í yfirlýsingu um staðsetningar í Austurríki), sjá einnig útdráttarregluna (aðskilnað kaupsamnings og eignaskipti ),
3. og færslu hins nýja eiganda í jarðaskrá .

Aukakostnaður við kaup á landi í Þýskalandi sveiflast á milli 9,07% og 15,14% til viðbótar. ^[8.]

Fasteignir hægt að encumbered með lögum eins og lausafé eign . Slík réttindi fela meðal annars í sér húsnæðislán ( veð , landgjald , veð ) og ýmis konar afslætti . Þetta getur verið rétt leið , reglur um lögum vatni eða öðrum servitutes . Ef það er mikið álag er þeim raðað innbyrðis.

Fasteignaskattlagning

• Fasteignaskattur er gjaldfærður við kaup á fasteign .
• Property skattur greiðist á landi. Upphæðin fer eftir einingu verðmæti í eignum , skatt vísitölu ( § 13 í § 15 GrStG ) og mat hlutfall . Undantekningar gilda um eignir sem þjóna almannarétti, góðgerðarstarfsemi, trúarlegum og vísindalegum tilgangi (sbr. § 3 , § 4 GrStG).

Fjármögnun fasteigna

Hluta af fasteignakaupverði er hægt að fjármagna af lánastofnunum með lánveitingum . Þessi veðlán tákna fjármögnun fasteigna , þar sem bankarnir verða að útvega lánaskjöl í þeim tilgangi að ákvarða útlánavirði . Útgreiðslukröfurnar í eftirfarandi lánasamningi gera venjulega ráð fyrir því að veðlán á eignina verði keypt.

Leikarar á fasteignamarkaði

Fasteignasafn í fyrirtækjum

Hefð er fyrir því að fyrirtæki eiga einnig eignir sem þeir nota sjálfir og eru ekki leigðir. Fyrirtæki með marga staði hafa tekist á við þau í eigin deildum ( fyrirtækjastjórnun fasteigna ). Hlutar þessa eru fagleg stjórnunartækni eins og aðstaða stjórnun eigna, verkefnisþróun ónotaðra eigna eða eldri núverandi bygginga auk heildrænnar eignarstýringar. Sala og leigusamning fasteigna var oft fyrirboði fyrir frumkvöðlastarfsemi, til dæmis hjá AEG eða Karstadt .

Fasteignakaupendur

Fasteignakaupendur eða fjárfestar kaupa fasteignir sem fyrir eru. Það er engin persónuleg notkun í skilningi gagnsemi og engin persónuleg tilvísun í eignina.

Markmið fyrirtækisins er að auka leigutekjur ( tekjur ), annars vegar með endurbótum og hins vegar með því að skipta um leigjendur. Leiguhúsnæði með góða leigjendur skuldbundið til lengri tíma er kallað kjarnaeign.

Afköst og sveiflur

The staðsetningu skiptir máli fyrir árangur. Verðlækkun um 20–50% í nýjum byggingum fyrstu tíu árin er ekki óalgeng í München eða í dreifbýli. Til lengri tíma litið, þ.e. í meira en 30 ár, ætti skortur á landi að leiða til verðmætaaukningar sem leiða til leiðréttingar fyrir verðbólgu. Afgerandi þáttur hér er hins vegar lýðfræðileg þróun og fyrst og fremst þróun svæðisins sem um ræðir.

Fasteign er aðlaðandi fjárfesting umfram allt ef húsaleiga eða leigusparnaður er nógu hár til að vega upp á móti ekki aðeins öllum kostnaði heldur einnig vænta framtíðarlækkana og skila viðeigandi ávöxtun. Skortur á ríkisstyrkjum og endurhugsun meðal almennings um gæði fasteigna sem fjárfestingar ætti að þýða að stöðva megi núverandi neikvæða þróun í fullbúnum húsum - sem vega á móti hækkun íbúðaverðs -.

Vísitala byggingarkostnaðar lýsir meðalkostnaði við nýbyggingar og hefur einnig óbein áhrif á raunvirði þeirra eigna sem fyrir eru.

Til að geta íhugað þróun fasteigna verður þú að skipta henni í mismunandi flokka. Eftirfarandi undirdeildir eru algengar:

1. engin fasteignanotkun ( landbúnaður eða skógrækt )
2. ætluð notkun ( land sem á að byggja )
3. löglega tryggð notkun (sérstakt byggingarland )
4. Undirbúin notkun (þegar pakkað út og þróað )
5. fyrsta notkun (enn ónotuð nýbygging )
6. núverandi notkun (notuð bygging )
7. ekki lengur til staðar ( laus )

Almennt má gera ráð fyrir að verðmæti eignar aukist stöðugt á fyrstu fimm stigunum. Yfirfærslunni frá fyrsta til annars og þriðja stigs fylgir venjulega mesta prósentuhækkun verðmætis. Í sjötta áfanga er venjulega verðlækkun og á sjöunda stigi lækkar verðmæti verulega, hugsanlega jafnvel undir stigi fyrsta stigs, ef endurbætur eru nauðsynlegar eða mengaðar síður eru fyrir hendi.

Nálægð skóla , heilsu- og tómstundaaðstöðu hefur einnig yfirleitt jákvæð áhrif á verðmæti. Þróunaráætlun sem leyfir frekari uppbyggingu á viðkomandi eign er einnig jákvæð fyrir mat á eigninni. Þegar þróað er sem byggingarsvæði eða byggingarland í fyrsta skipti verður hins vegar að úthluta ræma lands sem almenningseign svo að sveitarfélagið geti byggt vegi og línur.

Á hinn bóginn, losun , mikið hávaðastig eða mengaðar síður - e. B. ef bensínstöð væri á eigninni og jarðvegurinn mengaður. Tilnefningu sem friðland getur einnig dregið úr gildi, vegna þess að þá bygging bann er yfirleitt gefin út. Lækkun eða hækkun á verðmæti getur einnig verið afleiðing af pólitískri ákvörðun (t.d. að byggja flugvöll eða hraðbraut ). Minnisvarnir og núverandi leigusamningar geta einnig lækkað verðmæti. Verðmætiþróunin fer síðan eftir mögulegri notkun eignarinnar fyrir og eftir slíka ákvörðun.

Gengislækkun fasteignar vegna aukinna krafna, krafna eða tækniframfara flokkast undir óefnislegt slit , en gengislækkun eignar vegna efnafræðilegra, líffræðilegra eða líkamlegra ferla (td tæringu) er kölluð efnislit og slit. . Það er hægt að ákvarða afskriftirnar vegna slits efnis, til dæmis með því að nota ERAB málsmeðferð (aðferð til að ákvarða slit og slitlag byggingarefna). ^[9]

Mat

Ákvörðun um verðmæti fasteignar er stjórnað í Þýskalandi í reglugerðinni um meginreglur um ákvarðanir um markaðsvirði lands (fasteignamatsreglan - ImmoWertV) ^[10] . Það er reglugerð byggð á kafla 194 í BauGB . Það lýsir eftirfarandi verklagsreglum til að ákvarða verðmæti fasteigna:

• Samanburðargildi aðferð
• Vinningsaðferð
• Raunveruleg aðferð

Þessar verklagsreglur eru bindandi fyrir opinberlega viðurkennda sérfræðinga . Að auki eru til fjölmargar svokallaðar „óstaðlaðar“ verklagsreglur eins og DCF málsmeðferð . Þetta er einkum notað til alþjóðlegra viðskipta.

Sjá einnig

Gátt: Fasteign - Yfirlit yfir efni Wikipedia á fasteignum

• Fasteignasjóðir
• Vanskil áhættu leigu
• Nútímavæðingaráhætta
• Drasl eign
• Fasteignabólu

Vefsíðutenglar

Wiktionary: Fasteignir - skýringar á merkingum, uppruna orða, samheiti, þýðingar

• Fegurð og verðmæti íbúðarhúsnæðis: niðurstöður könnunar TU Chemnitz , Nicole Küster og Friedrich Thießen, maí 2014 - stutt samantekt (2 síður, PDF)
• Minnisvarðarannsókn á landsvísu eftir IfD Allensbach / pantera Immobilien: Sögulegar minjar eru vinsælasta form fasteigna , desember 2017

Einstök sönnunargögn

1. ↑ Sjá Duden á netinu: eign . Upplýsingarnar undir merkingu og samheiti sýna að eign getur líka verið laus lóð. The Duden Greinin Eign gerir það hins vegar ljóst að eign þýðir venjulega byggt upp lóð (sjá merkingu b).
2. ↑ Duden á netinu segir undir eign fyrir Sviss: „byggð eign“ (sem þýðir b). Hins vegar skilgreinir alfræðiorðabók svissneska húseigendafélagsins fasteign sem : „þróuð eða óþróuð lóð (eign)“.
3. ↑ Í veforðabók svissneska húseigendafélagsins kemur orðið eign ekki fyrir í öllum textanum.
4. ↑ lið miðað Elmar Pfeiffer: Immobilien - Kosmos netinu á stalys.de ( Memento frá 27. febrúar 2010 í Internet Archive ), nálgast 4. apríl 2010.
5. ^ Setning frá Wirtschaftslexikon Online, mein-wirtschaftslexikon.de, nálgast 4. apríl 2010.
6. ↑ Skýring á fasteignafjárfestingunni , karodi.de opnað 2. maí 2011.
7. ↑ Þjónusta eign .
8. ↑ Grafísk húsakaup aukakostnaður; Immobilienscout24 .
9. ↑ SCHÖNFELDER, U.: Ákvörðun ástands fasteigna með ERAB aðferðinni - Grunnatriði í viðhaldsáætlunum. Dortmund: Werner Verlag, 2012; ISBN 978-3-8041-5253-3 .
10. ↑ Texti reglugerðarinnar um fasteignamat .

Vinsamlegast athugið upplýsingar um lagaleg atriði!