Fasteignamarkaður

frá Wikipedia, ókeypis alfræðiorðabókinni
Fara í siglingar Fara í leit

Í fasteignaiðnaðinum er fasteignamarkaðurinn markaður þar sem seljendur og kaupendur fasteigna koma saman.

Almennt

Fasteign skiptist í íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði sem að framboðshliðinni eru mikilvægustu undirmarkaðir fasteignamarkaðarins. Markaðshlutar eru eftirspurnarhópar fyrirtækja ( þjónustu , verslun , iðnaður , stjórnun ) og einkaaðila . Að framboðshliðinni starfa byggingarfyrirtæki , húsfélög , húsnæðisfyrirtæki og einkaaðilar sem markaðsaðilar sem seljendur eða leigusalar (þegar um er að ræða íbúðarhúsnæði) og fjárfestar eða verktaki (ef um er að ræða atvinnuhúsnæði). Fyrirspyrjendur eru leigjendur eða fasteignakaupendur . Markaðsverð á fasteignamarkaði er kallað leigu eða markaðsvirði ( kaupverð ). Ef jafnvægi er á framboði og eftirspurn, þá er markaðsjafnvægi , verðið er jafnvægisverð . Ójafnvægi á markaði er annaðhvort þegar um er að ræða framboðsbil ( t.d. húsnæðisskort ) eða eftirspurnarbil ( laust sæti ). Fasteignaiðnaðurinn greinir á milli undirmarkaða leigumarkaðarins , fjárfestingamarkaðarins og markaðarins fyrir frágang . [1]

Sérkenni á fasteignamarkaði

Í samanburði við aðra markaði hefur fasteignamarkaðurinn sérstaka sérstöðu, sem stafar aðallega af eftirfarandi þáttum: [2]

Þessar sérkenni hafa áhrif á markaðsskipulag fasteignamarkaðarins.

Að auki verður að taka tillit til þess að á vörumarkaði , sérstaklega á tímum efnahagslegrar velmegunar, gegnir samkeppni í framboði venjulega miklu meira hlutverki en samkeppni í eftirspurn. Á fasteignamarkaði er samkeppni í eftirspurn hins vegar mjög mikilvæg á blómlegum tímum. Vörumarkaðir einbeita sér að auðfengnum og þekktum birgðastöðum (t.d. verslunum, stórverslunum). Á fasteignamarkaði er staðbundin dreifing framboðs stöðugt að breytast. Enda eru lagarammaskilyrði á fasteignamarkaði mun flóknari en á vörumörkuðum.

Markaðsskipulag

Gagnsæi markaðarins er takmarkað á fasteignamarkaði vegna misleitni fasteigna. [4] Þessi skortur á gagnsæi veldur því að fyrirtæki skapa gagnsæi. Þess vegna tryggja fasteignasalar og netgáttir (eins og ImmobilienScout24 ; í Bandaríkjunum margfalt umfangsmeiri: Zillow ) að gagnsæi sé bætt. Fyrirspyrjendur þurfa oft að taka fjárfestingar- eða leiguákvarðanir sínar á grundvelli ófullnægjandi upplýsinga . [5] Framkvæmd byggingarverkefnis (á milli 12 og 24 mánuði fyrir íbúðarhús og meira en fimm ár fyrir iðjuver milli byggingarumsóknar og tilbúins til innflutnings ) hefur í för með sér langan framleiðslutíma, þannig að óteygni framboðs teygni. má gera ráð fyrir því að það bregst aðeins við breytingum á eftirspurn með meiri seinkun getur verið. [6] Að jafnaði fylgir framkvæmdum eftirspurn með seinkunaráhrifum . [7] Sem ólíkar vörur eru fasteignir mismunandi hvað varðar eignir sínar , en samt er hægt að skipta þeim út að litlu leyti. [8.]

Staðsetningartengsl ákvarða verðmæti í notkun fasteigna með utanaðkomandi þáttum, sem tilgreindir eru af þriðju aðilum (eins og sveitarfélagi ) (íbúðarhúsnæði: verslunarmöguleikar , nálægð við vinnustað , félagslegt umhverfi , samgöngutengingar ; atvinnuhúsnæði : kaupmáttarmöguleiki , tíðni gangandi vegfarenda , bílastæði ). Vegna skorts á sveigjanleika er fasteign háð takmörkuðu lausafé sem stafar af takmörkuðum hópi kaupenda vegna mikillar fjármagnsskuldbindingar . [9] Viðskiptakostnaðurinn er tiltölulega hár [10] og nær að meðaltali 12% af kaupverði (sjá viðbótarkostnað við kaup á eign ). Það er bein viðskiptakostnaður ( fasteignaskattur , lögbókandi og dómstóla ) og óbeinn viðskiptakostnaður (leitarkostnaður eða upplýsingakostnaður vegna aðkomu fasteignasala). Þegar um lausafjárstöðu er að ræða þarf að taka tillit til lengdar gjalddaga. Lausafé krefst starfandi markaða. Því hærra sem viðskipti og upplýsingakostnaður er, því erfiðara er að slíta fasteignum. [11] Mjög langur endingartími þýðir að nýjar byggingar og núverandi eignir keppa, en sú síðarnefnda er ráðandi. [12] Mikil fjármagnsskuldbinding leiðir til þess að fremur fáir birgjar og kaupendur á einstökum undirmörkuðum, sem er hlynntur fákeppni . Í heildina er fasteignamarkaðurinn mjög ófullkominn markaður þannig að fasteignaverð er ekki einsleitt. [13]

Bjóða upp á mannvirki

Hægt er að skipta fasteignamarkaði í fjóra undirmarkaðsflokka með tilliti til framboðsskipulags hans:

  • Undirmarkaðir samkvæmt þróunarástandi : Landbúnaðarland , búist er við að land verði byggt , byggingarland , þróað land , nýbyggt land, nútímavædd gömul bygging , endurbyggingarland, niðurrifshlutir.
  • Undirmarkaðir eftir notkunarflokkum : markaður fyrir íbúðarhúsnæði, markaður fyrir atvinnuskyni, markaður fyrir frumframleiðslu (t.d. landbúnaðar- og skógræktarrekstur).
  • Undirmarkaðir samkvæmt öðrum samningum um eignarhald: fasteign til sölu, leiguhúsnæði , leiguhlutir fasteigna, nýtingarréttur fasteigna, leigu, leigu.
  • Undir- markaðir í samræmi við staðbundin skilyrði: markaðir (t.d. fyrir verslanir í la viðskiptum stöðum), svæðisbundnum mörkuðum (td húsnæðismarkaði), Supra-svæðinu markaðir (t.d. fyrir fjárfestingareigna í markhópnum fasteignasjóður og fasteignir hlutafélög) .

Margir þessara undirmarkaða skiptast í fleiri undirmarkaði. Í tilviki íbúðarhúsnæði, litróf bilinu eitt herbergi íbúðir í 3 til 4 herbergja íbúðir, raðhúsum hús og aðskilinn einn - tvíbýlishús í gegnum til multi-fjölskyldu hús .

Deilanleiki

Í samhengi við kenningu fjármagnsmarkaðar eru fasteignir einstakar hvað varðar skiptingu þeirra . Eign til eigin nota tengist tiltölulega miklum fjárfestingarkostnaði . Þessa skorti á aðgreiningu er hægt að brjóta upp með samningssamkomulagi. B. með sameign eignar í formi sameignarfélags eða sem sameiginlegur skuldari eða skipting í sambýli. Aðgangur að fjölbreyttu eignasafni er þó aðeins mögulegur með sérstöku fjárfestingartæki eins og B. fjárfestingarsjóður mögulegur.

Mannfjöldabygging

Í lok febrúar 2006 var haldin ESB- studd fasteignaráðstefna í Vín . Hún fann að öldrun evrópskra samfélaga er farin að hægja á fasteignamörkuðum þar. Til dæmis mun íbúum Ítalíu fækka um 20 til 25% árið 2050, sem er nú þegar að minnka einkaaðstöðu húsnæðis. Að auki vantar uppgang í efnahagslífi um þessar mundir þannig að ekki aðeins staðnæmist húsnæðismarkaðurinn heldur skrifstofumarkaðurinn.

Í Þýskalandi og Austurríki mun íbúum fækka að nokkru minna en áhrif stöðnunar gætu einnig byrjað að hafa áhrif hér eftir nokkur ár. Í Vestur -Evrópu er aðeins Frakkland í betri stöðu á meðan neikvæð fólksfjöldaþróun í aðildarríkjum Austur -ESB er aðeins líkleg til að tefjast um nokkur ár en í Vestur -Evrópu . [14]

Hægur innflytjendamál geta haft áhrif á fasteignamarkaðinn: Samkvæmt sambands hagstofu fjölgaði lausum íbúðum í Sviss úr 40.000 í 65.000 íbúðir á árunum 2013 til 2017. Í kjölfarið lækkaði húsaleiga einnig. [15]

Geirar fasteignamarkaðarins

Einka fasteignamarkaðurinn skiptist í fjöleignarhús , raðhús og einbýlishús . [16] Frekari skipting greinir eftir tegund viðskiptavina milli félagslegra íbúða , staðlaðs húsnæðis og lúxusíbúða eða á milli leiguhúsnæðis og eigendahúsnæðis . Til viðbótar við gæði byggingarinnar er íbúðahverfið afgerandi fyrir verðlagningu (leigu eða kaupverð). Hægt er að skipta atvinnuhúsnæðismarkaðnum eftir tegund notkunar í atvinnuhúsnæði fyrir verslun og þjónustu ( vöruhús , verslanir , skrifstofubyggingar ), stjórnsýslu ( stjórnsýsluhús ) og iðnað ( iðnaðarverksmiðjur af öllum gerðum). Verðlagning hér er byggt á viðskiptum aðstæðum og eign einkunn.

Sumar athafnir áður en upphaf framkvæmdanna eru einnig hluti af fasteignamarkaði, sérstaklega fyrir þróun á plots byggja : Official skipulags- og verklagsreglur samþykktar, borgarskipulag , náttúra og Ensemble vernd, skipulagningu og byggingu framboð og förgun línur , osfrv .

Fasteignaskattlagning

Tekjuskattar

Fasteignir og tekjur þeirra njóta sérstakrar skattastöðu. Í skattlagningu einkaaðila er þeim úthlutað eigin tegund tekna, í Þýskalandi tekjum af leigu og leigu . Þessar tekjur er sérstaklega hagkvæmt í samanburði við, til dæmis, auglýsing tekjur, sem er háð viðskiptum skatt í viðbót við tekjur skatta .

Umferðargjöld

Á sviði flutningsgjalda Fasteignir eru í gegnum fasteignaskiptalög gerðar öðruvísi en lausafjármunir. Eignarviðskipti kosta venjulega allt eftir sambandsríkinu allt að 6,5% af verðmæti endurgreiðslunnar (frá og með 2019). Við álagningu fasteignaskattsskatts eru viðskiptin undanþegin söluskatti .

Fasteignaskattar

Meðal fasteignagjalda er fasteignaskattur , sem er mjög reiknaður öðruvísi. Að auki getur ríkið lagt aðrar gjöld, svo sem vegna frárennslis .

Afskriftir skatta

Fasteignafjárfestingar hafa ítrekað fengið skattaívilnanir að undanförnu. Oft er þetta var gert óbeint í gegnum skatta afskriftir valkostur fyrir ofan raunverulegri neyslu efnisins. Hægt væri að sýna tekjur eftir skatt stundum stórlega auknar, sem, þegar þær voru vegnar á móti öðrum fjárfestingartækifærum, studdu fasteignina. Ekki má þó gleyma lægri ávöxtun á síðari tímabilum sem og verðhækkunum seljenda. Sérstakar skattalækkanir leiddu því gjarnan til markaðsrýrnunar (dæmi: Lög um aðstoðarsvæði í nýju sambandsríkjunum).

Fasteignatengd ferli og starfsgreinar

Í mörgum löndum hefur sérstök löggjöf þróast um fasteignastjórnun og húsnæðismarkað sem hefur einnig valdið sérstökum stjórnsýsluferlum og starfsgreinum , einkum:

Sjá einnig

bókmenntir

  • Fasteignamarkaður. Vikuleg viðbót við FAZ
  • Steffen Metzner: Fasteignahagslegar aðferðir við stuðning við ákvörðun og áætlanagerð. Monsenstein og Vannerdat, Münster 2013, ISBN 978-3-95645-027-3 .
  • Nico B. Rottke, Matthias Thomas (ritstj.): Fasteignahagfræði. Immobilien-Manager-Verlag, Köln 2011, ISBN 978-3-89984-208-1 .
  • Egon Murfeld (hr.): Sérstök viðskiptastjórn fasteignaiðnaðarins. 7. útgáfa. Haufe, Freiburg / München 2014, ISBN 978-3-648-04507-7 .

Vefsíðutenglar

Wiktionary: Fasteignamarkaður - skýringar á merkingum, uppruna orða, samheiti, þýðingar

Einstök sönnunargögn

  1. ^ Félag um fasteignarannsóknir (ritstj.), Efnahagslegir þættir 2017 , fasteignamarkaðsskýrsla Þýskalandi 2017 , bls.
  2. ^ Félag um rannsóknir á fasteignum (ritstj.), Economic Factor Real Estate 2017 , fasteignamarkaðsskýrsla Þýskalandi 2017 , bls. 2
  3. ↑ Egon Görgens / Karlheinz Ruckriegel / Franz Seitz, evrópsk peningastefna: kenning - empiricism - Practice, 2008, bls 460
  4. ↑ Kathrin Köhling, núvirðismiðað gangvirðisákvörðun fjárfestingareigna í IFRS bókhaldi , 2011, bls.10
  5. ↑ Nico B. Rottke / Matthias Thomas (ritstj.), Immobilienwirtschaftslehre - Management , 2017, bls.
  6. ↑ Kathrin Köhling, núvirðismiðað gangvirði ákvörðunar fyrir fjárfestingareignir í IFRS bókhaldi , 2011, bls.
  7. ^ Félag um fasteignarannsóknir (ritstj.), Efnahagslegir þættir 2017 , fasteignamarkaðsskýrsla Þýskalandi 2017 , bls.
  8. ↑ Ronald Weberndorfer, Áhrif náttúruhættu á fasteignir og landverð, 2008, bls
  9. ↑ Kathrin Köhling, núvirðismiðað gangvirði ákvörðunar fyrir fasteignir í IFRS bókhaldi , 2011, bls.
  10. ↑ Kathrin Köhling, núvirðismiðað gangvirði ákvörðunar fyrir fjárfestingareignir í IFRS bókhaldi , 2011, bls.
  11. ↑ Hans-Hermann Francke / Heinz Rehkugler (ritstj.), Fasteignamarkaðir og fasteignamat , 2012, bls. 406
  12. ↑ Kathrin Köhling, núvirðismiðað gangvirði ákvörðunar fyrir fjárfestingareignir í IFRS bókhaldi , 2011, bls.
  13. ↑ Nico B. Rottke / Matthias Thomas (ritstj.), Immobilienwirtschaftslehre - Management , 2017, bls.
  14. ↑ Sjá einnig FAZ frá 24. febrúar 2006, bls. 47 f.
  15. ↑ 65.000 íbúðir eru tómar. Sótt 7. nóvember 2018 .
  16. ↑ Stefan Michel, markaðshugmynd , 2009, bls
Sótt af „ https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Immobilienmarkt&oldid=210050804 “